Легализация объектов самовольного строительства, реконструкций, перепланировок
Самовольная пристройка или кратко о том, что же делать если…
Довольно часто на практике возникает ситуация, когда человек решает расширить площадь путем пристройки к своему дому дополнительной секции, да что уж там, бывает и строительством целого дома. Как правило, в таких случаях люди надеются на «авось» и возводят данные объекты без получения на то определенных разрешений и документов попросту не желая заниматься этим. Такие люди задают вопрос: «А кто придёт? И кто захочет этим заниматься?» Через некоторое время находятся люди, которым ваш дом или пристройка загородит от солнца любимую яблоню и с этого момента начнутся проблемы.

А что есть самовольная постройка? На этот вопрос отвечает Гражданский кодекс РФ (далее - ГК РФ). В новой редакции от 2015, пункт 1 статьи 222 дает определение самовольной постройки – это здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Из определения можно вынести ряд существенных признаков
самовольной постройки:
1
Объект создан без права возведения его на земельном участке.
2
Вид разрешенного использования земельного участка не допускает возведение объекта (строительство) на данном земельном участке.
3
Не получено разрешение на строительство объекта, или оно нарушает градостроительные нормы и правила.
При этом стоит отметить, что самовольная постройка необязательно подлежит немедленному сносу. Это означает, что существует возможность признать её объектом недвижимости и зарегистрировать его в установленном порядке.

Как было уже сказано выше, редакция статьи 222 ГК РФ от 2015 года ужесточила правила, по которым самовольная постройка может быть признана объектом недвижимости.
Сегодня владелец земельного участка с расположенной на нем самовольной постройкой может оформить право собственности на нее в следующих случаях:
1
Право на строительство на земельном участке подтверждается документами.
2
Соблюдаются правила землепользования, застройки и другие обязательные требования.
3
Постройка не нарушает права и законные интересы третьих лиц и не создает угрозу такого нарушения.
При этом, чтобы признать право на данную постройку нужно чтобы все 3 условия были соблюдены.

В первом случае, чтобы подтвердить право на строительство на земельном участке необходимо получить разрешение на строительство и возводить данный объект согласно требованиям.

Такое разрешение согласно Градостроительному кодексу (далее - ГрК РФ) выдаёт муниципалитет, на котором находится земельный участок. Для получения нужно предоставить правоудостоверяющие документы на участок, градостроительный план земельного участка и иные документы предусмотренные статьёй 51 ГрК РФ.

Правила землепользования и застройки - это документ градостроительного зонирования, который утверждается актами органов местного самоуправления, власти субъектов РФ. Эти правила разграничивают территориальные зоны и устанавливают градостроительные регламенты.
Соблюдение правил землепользования, застройки и других обязательных требований предполагает, что постройка должна соответствовать:
1
Параметрам, установленным документацией по планировке территории.
2
Правилами землепользования и застройки.



Нужно учитывать, что не на всех землях и не со всеми видами использования разрешено строительство.

Стоит отметить, что пункт о том, что постройка нарушает права и законные интересы третьих лиц и создаёт угрозу доказывается в суде. Данные факты можно подтвердить проведя экспертизу, которая ответит на поставленные вопросы суда.

Согласно Земельному кодексу РФ (далее – ЗК РФ) возводить здания и другие объекты нужно в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием.
Иск о признании права собственности на самовольную постройку не считается альтернативным способом регистрации прав. Лицу необходимо обратиться сначала в Росреестр за регистрацией прав, а в дальнейшем при отказе идти в суд.

Самовольную постройку также можно легализовать с помощью института приобретательной давности. Но есть один важный момент, если иск подаётся по основанию приобретательной давности, и условия указанные в статье 222 ГК РФ соблюдены, то возможность удовлетворения иска велика, если условия не соблюдены, иск не удовлетворят.

Приобретательная давность означает что Вы владеете объектом в течение 15 лет, как своим собственным, добросовестно, открыто и непрерывно.
На основе изложенного можно сделать выводы:
1
Чтобы избежать сноса Вашей постройки, и признания её самовольной, необходимо до начала всех работ сперва согласовать данное строительство.
2
По итогу получения одобрения следует уже начинать ремонтные работы.
Распространены случаи, когда стройка уже идет, а процесс согласования и выдачи разрешений из-за многих нестыковок превышает длительность самих работ.